Per i B&B nei palazzi serve l’approvazione del condominio

Una nuova sentenza della Corte di Cassazione fa chiarezza sulla possibilità di aprire un B&B nel palazzo condominiale.

B&B nei palazzi: la sentenza

Dopo essersi dimostrata più volte favorevole alla possibilità di aprire un B&B all’interno di un condominio, la Corte di Cassazione sembra essere ritornata sui suoi passi. Con la recente sentenza n. 109 del 7 gennaio 2016 ha disposto che non si può destinare un appartamento ad attività alberghiera, affittacamere o utilizzi similari se il regolamento di condominio vieta destinazioni di uso diverse da quella abitativa.

Il motivo? Per la Cassazione le attività di affittacamere, servizio alberghiero e bed and breakfast sono assimilabili tra di loro e sono tutte incompatibili con la destinazione di un appartamento condominiale ad uso abitativo. La conseguenza è che qualora il regolamento contrattuale di condominio vieti ai condomini altri utilizzi differenti rispetto a quello abitativo del proprio appartamento non sarà possibile intraprendere nessuna delle menzionate attività, fermo restando il consenso unanime di tutti i condomini di autorizzare il condomino anche in presenza del divieto.

Con il precedente orientamento, invece, la corte di Cassazione ammesso senza restrizioni l’attività di bed and breakfast e affittacamere, ritenendo che tali attività non comportassero un mutamento della destinazione d’uso degli immobili utilizzati come civile abitazione. L’apertura e l’avvio di tali attività non erano subordinate neanche all’approvazione dell’assemblea condominiale. Si tratta di un cambiamento di rotta salutato positivamente dagli albergatori, che guardano la crescita dei b&b nei palazzi senza regole e controlli con preoccupazione.

Attività di Bed and Breakfast nel condominio

Come deve essere svolta l’attività di bed and breakfast quando è ammessa dal condominio? Deve ovviamente svolgersi nel rispetto delle regole di pacifica convivenza condominiale e non deve dar luogo ad immissioni superiori alla normale tollerabilità o che comportino disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone. In mancanza, sarà possibile agire ex art. 844 c.c. quando rumori e altre immissioni superino la normale tollerabilità.

D’altro canto, per la stessa attività di b&b c’è bisogno di rispettare dei requisiti legati alla qualità dell’alloggio. Purtroppo, non sempre gli appartamenti hanno i requisiti minimi richiesti per garantire un’efficiente e opportuna ospitalità. Il regolamento richiede che:

• le camere abbiano una superficie minima di 8 metri quadrati per utente, di 24 metri quadrati se le persone che richiedono ospitalità sono due, di 20 metri quadrati per tre utenti
• siano arredate in modo tale da consentire il pernotto e la prima colazione.

Tra i requisiti dal punto di vista della durata occorre ricordare il limite di non esercitare l’attività di bed and breakfast per tre mesi l’anno (anche non consecutivi) e l’obbligo di mettere a disposizione degli ospiti un massimo di tre camere per un totale di sei posti letto.

Se l’attività è esercitata sforando dai predetti limiti occorrerà mettere in piedi una struttura di affittacamere che prevede sotto il profilo degli adempimenti amministrativi e fiscali un maggior rigore. Comunque sussiste l’obbligo per il proprietario di comunicare le generalità degli ospiti alle autorità di Pubblica Sicurezza.