Atto di divisione ereditaria: qual è la tassazione corretta?
La divisione ereditaria è l’atto con cui avviene lo scioglimento della comunione. Qual è la corretta tassazione da applicare ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale? Analizziamo quanto ha risposto dell’Agenzia delle Entrate nell’istanza di interpello n. 30 del 6/02/2020.
Come funziona la divisione ereditaria?
La comunione ereditaria si costituisce quando più chiamati accettano l’eredità. Le limitazioni da essa imposte vengono a meno con la divisione dei beni ereditari, in quanto all’erede viene attribuita la titolarità esclusiva su una parte dei beni o diritti pervenuti per successione.
Il Codice Civile, all’articolo 713, riconosce il diritto dei coeredi di domandare la divisione ereditaria. Questa determina lo scioglimento della comunione e, quindi, il frazionamento dei beni che la costituiscono in base alle quote spettanti a ciascuno degli eredi.
La divisione ereditaria si distingue in:
- amichevole, quando è attuata attraverso un accordo tra tutti i chiamati all’eredità;
- giudiziale, se viene richiesta la direzione dell’autorità giudiziaria in quanto non è stata raggiunta l’unanimità dei consensi tra i coeredi (artt. 784 – 791 c.p.c.);
- testamentaria, nel caso in cui venga effettuata direttamente dal testatore attraverso la divisione dei suoi beni tra gli eredi (art. 734 c.c.).
Qual è la tassazione sull’atto di divisione ereditaria immobiliare?
L’Agenzia delle Entrate, con la risposta all’istanza di interpello n.30 del 6 febbraio 2020, si è espressa in merito ad un quesito riguardate proprio la sua tassazione dell’atto di divisione ereditaria ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale.
Vediamo il quesito posto dal Notaio interpellante e la risposta dell’Agenzia delle Entrate.
IL QUESITO
Il quesito viene esposto da un Notaio incaricato della stipula di un atto di divisione ereditaria. Viene premesso che i signori X, Y e Z sono proprietari per la quota di 1/3 ciascuno di un immobile abitativo con pertinenza e di un terreno agricolo, lasciati in eredità dalla signora W.
Leggi anche >> Quote ereditarie: ecco come fare il calcolo
X, Y e Z intendono procedere alla divisione dei beni ereditati, come di seguito riportato:
- Z, prima figlia di W, piena proprietà del terreno;
- Y, seconda figlia di W, diritto di nuda proprietà dell’immobile abitativo e della relativa pertinenza;
- X, marito di W, diritto di usufrutto vitalizio dello stesso immobile abitativo e della relativa pertinenza.
Viene precisato, inoltre, che la sopraccitata abitazione rappresenta la residenza principale di X e Y, e che la divisione avverrebbe senza conguagli, in quanto i beni o diritti immobiliari verrebbero assegnati per un valore pari alle quote spettanti di diritto ai coeredi.
Con tale istanza, il Notaio chiede di conoscere quale sia “la corretta tassazione, ai fini della applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, in ordine al suddetto atto di divisione, in cui ad un condividente titolare di quota di proprietà venga assegnato un diritto reale di godimento (nella specie, un usufrutto)“.
LA RISPOSTA DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
La divisione ereditaria è disciplinata, ai fini fiscali, dall’art. 34 del TUR, il quale dispone che:
“1. La divisione, con la quale ad un condividente sono assegnati beni per
un valore complessivo eccedente quello a lui spettante sulla massa comune, è considerata vendita limitatamente alla parte eccedente […].
2. I conguagli superiori al cinque per cento del valore della quota di diritto […] sono soggetti all’imposta con l’aliquota stabilita per i trasferimenti mobiliari fino a concorrenza del valore complessivo dei beni mobili e dei crediti compresi nella quota e con l’aliquota stabilita per i trasferimenti immobiliari per l’eccedenza. […]
3. Quando risulta che il valore dei beni assegnati ad uno dei condividenti
determinato a norma dell’art. 52 è superiore a quello dichiarato, la differenza si considera conguaglio.“
In base a quanto appena esposto, per una corretta applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, all’atto di divisione ereditaria, è necessario considerare il valore complessivo eccedente la quota ricevuta rispetto al valore della massa comune.
L’Agenzia delle Entrate riporta nella sua risposta anche quanto affermato dalla Corte di Cassazione con la recente sentenza del 28 marzo 2018, n. 7606:
“In tema di imposta di registro, in caso di scioglimento della comunione
ereditaria […] mediante assegnazione dei beni in natura e versamento di conguagli in denaro, ove i coeredi abbiano ricevuto il valore delle rispettive quote, si applica l’aliquota degli atti di divisione e non l’aliquota degli atti traslativi“.
Se, invece, il valore della quota ricevuta è superiore al valore della sua quota spettante di diritto, l’atto si considera vendita per la parte eccedente e dovranno essere applicate le aliquote degli atti traslativi.
Il parere
Quando il valore dei diritti assegnati corrisponde al valore delle quote di diritto spettanti a ciascun coerede, l’atto di divisione deve essere registrato con l’applicazione dell’aliquota proporzionale dell’1%, prevista per gli atti aventi natura dichiarativa, come stabilito dall’art. 3 della Tariffa, Parte I, allegata al TUR (Circolare del 29 maggio 2013, n. 18/E, par. 2.2.1).
Per quanto riguarda, invece, le imposte ipotecaria e catastale, queste dovranno essere corrisposte nella misura fissa di 200 euro ciascuna (Circolare del 21 febbraio 2014, n. 2/E, par. 1.2).
18 commenti per "Atto di divisione ereditaria: qual è la tassazione corretta?"
Buonasera Dott.sa Dessi, mia madre con atto di compravendita immobiliare mi ha venduto la sua quota della casa. Alla sua morte ho chiesto ai mie fratelli di cedermi le loro quote. Non essendo riuscita a trovare un accordo ho dovuto ricorrere al giudice il quale mi ha assegnato le quote a fronte di un conguaglio pari al valore della quota. La sentenza è stata registrata e una copia la cancelleria del tribunale la ha deposita in conservatoria immobiliare. Ora Agenzia delle Entrate mi ha inviato una cartella esattoriale di oltre 1800 euro di cui 1200 come tassa per assegnazione immobile. Il valore totale delle quote è di 13000 euro. Le chiedo è corretto avendo già pagato più di 1000 euro per la registrazione della sentenza.Buona serata
Grazie Elena
Buongiorno Elena, in questo caso è consigliabile chiedere chiarimenti presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, portando con se la documentazione relativa ai pagamenti che ha già effettuato. Cordiali saluti.
Ho letto tutto fin qui e trovo che i casi trattati sono attinenti solo in parte a quanto le starò per sottoporle. Ecco il mio questito: siamo cinque fratelli ed una sorella, tutti in comunione ereditaria. Due di costoro hanno espresso la volontà di rompere la comunione dei beni e alienare le loro quote (1/6 di quota parte ciascuno), offrendo le due quote ai fratelli. Dopo varie vicissitudini che ci hanno portato alla mediazione, e alla valutazione del bene ereditato(un immobile), che presentando alcune irregolarità catastali, si è interpellato un geometra in quanto cosi come era non poteva essere, oggetto di alienazione in quanto avrebbe subito un deprezzamento di valore che alla singola quota parte sarebbe stato oneroso, con il rischio di non procedere al successivo atto cessazione comunitaria e seguente alienazione delle quote in cessione. E in questa fase,da parte dei fratelli e sorella a cui sarebbero andate le due parti in cessione una volta eseguito lo scioglimento della comunione. Viene avanzata la proposta di partizionare la casa in due corpi ed accorpare le due azioni in un unico atto. ma sempre dividendo le spese e del geometra e del notaio !!!!
Riteniamo che tale accorpamento oltre che non permesso sia incongruente con le due fasi che trattano di fatto: una la cessione delle quote e l’altra, la spartizione fra i fratelli che acquisiscono le quote cedute. Pertanto si ritiene divisibile la spesa della divisione e gli atti notarili relativi alla cessione delle 2 parti per 1/6 quale quota parte. Mentre la spartizione del bene risultante dovrebbe essere oggetto dei quattro fratelli più sorella restanti…
Chiedo suo parere su quanto sopra ed un consiglio su come dobbiamo comportarci per ottenere un giusto compenso della nostra parte in cessione agli altri eredi senza essere coinvolti nella spartizione successiva essendo non più titolari del bene in questione. Grazie per la Sua attenzione.
Mario D.Summa
Buongiorno Mario Donato, il presente articolo fornisce un quadro generale della disciplina, mentre il quesito da lei esposto riguarda un caso molto specifico. Le suggeriamo di confrontarsi con il notaio, i quali conoscendo nel dettaglio la vostra situazione saprà chiarire i suoi dubbi sulla spartizione delle relative spese. Cordiali saluti.
Buongiorno,
se due parti acquistano insieme un immobile da 350.000€ – rendita 800€ in proporzione 4/5 e 1/5 e successivamente arriva un atto di divisione con cui una le due parti identificano i vani da dividersi. La tassa del 1% per l’atto di divisione si paga su 350.000€ o sulla rendita catastale di 800€? Non è una questione di eredità.
Buonasera Ilaria, siamo spiacenti ma per quesiti specifici è necessario rivolgersi ad un notaio. Cordiali saluti.
Gent.ma dott.ssa Dessì ho trovato il suo articolo esauriente e La ringrazio. Ho un quesito da porLe.
Siamo tre figli che hanno ereditato immobili in diverse province. Vorremmo fare divisione ereditaria per gli immobili in provincia di Roma dove sono ubicati 2 immobili di uguale valore. Poichè un fratello ha già avuto la sua parte di 1/3 in denaro corrispondente proprio al valore di uno dei 2 immobili, Le chiedo: si può fare la divisione i parti uguali pagando l’imposta per il totale ? La ringrazio.
Gentile Simonetta, ci fa piacere che abbia trovato utile il nostro articolo. Nel vostro caso sarà necessario procedere prima con la dichiarazione di successione e poi con la divisione ereditaria dinanzi al Notaio. Quest’ultimo vi elencherà tutte le imposte che dovrete pagare. Cordiali saluti.
Gent.ma Dottoressa Dessì,
nel ringraziarla per l’articolo pubblicato, le chiedo cortesemente un chiarimento.
Con Sentenza passata in giudicato è stata sciolta la comunione ereditaria tra me e mia sorella con una differenza in contanti a mio favore.
In merito a tale sentenza è stata già pagata l’imposta di registro richiesta dlla Agenzia delle Entrate.
Ora stiamo procedendo ad un atto notarile in quanto alla sentenza mancava il frazionamento dei fabbricati e non erano state riportate le particelle di assegnazione.
La domanda è : Dobbiamo pagare di nuovo l’imposta di registro o è sufficiente quella che abbiamo pagato sulla sentenza?
La ringrazio in anticipo sperando che mi aiuti a capire.
Buona giornata
Buongiorno Marco, lieti che abbia apprezzato il nostro articolo. Rispondendo alla sua domanda, invece, le confermiamo che trattandosi di un nuovo atto dovrà pagare di nuovo l’imposta. Il notaio le fornirà tutte le informazioni nel dettaglio. Cordiali saluti.
Gent.ma Dottoressa Dessì, la ringrazio per l’articolo pubblicato e nè approfitto per chiederle un chiarimento.
Nel mio caso, non avendo trovato un accordo pacifico per l’ eredita con mia sorella è stato necessario l’intervento del giudice per giungere allo scioglimento della comunione ereditaria con un piccolo conguaglio a mio favore per l’impossibilità di una divisione paritaria.
Ora vorrei procedere alla trascrizione della sentenza ai registri immobiliari. Serve comunque l’intervento del notaio e le imposte di registro sono le stesse trattate nell’articolo o sono diverse?
Grazie mille in anticipo per la sua eventuale risposta
Gentile Marco, se non ci fosse stato un conguaglio in denaro la sentenza sarebbe stata sufficiente per la trascrizione. Nel vostro caso, invece, è necessario l’intervento del Notaio affinché proceda con la quietanza e poi la trascrizione e la voltura della sentenza. Cordiali saluti.
Gent.ma Dott.ssa Dessì, sono Vincenzo Micozzi,dottore commercialista iscritto all’Ordine di Pescara al n. 142 Sez. A, con Studio professionale in Pescara alla Via Firenze, 4. Trovo le sue argomentazioni sulla tassazione della divisione ereditaria molto esauriente. Il mio caso è leggermnete diverso. Appena possibile Le farò avere, se non Le chiedo molto, la domanda dettagliata sugli aspetti rilevanti della rinuncia all’eredità e conseguente conguaglio in denaro.Nel ringraziarLa Le invio i più cordiali saluti. Vincenzo Micozzi
Gentile Dott. Micozzi, lieti che abbia trovato articolo interessante. Ci esponga il suo caso, cercheremo di capire quali suggerimenti darle e se possiamo aiutarla con i nostri servizi. Se preferisce, può inviare una email alla Redazione alla casella di posta elettronica smartfocus@visureitalia.com
Cordiali saluti.
salve
ho un dubbio sulla tassazione all’ 1%. nel caso di divisione senza conguaglio.
la tassazione e’ calcolata sull’intero valore immobiliare diviso o solo sulle parti divise? in pratica in un esempio di due persone comproprietaria che vogliano dividere, si applica sul totale o suo 50% diviso?
graize
Gentile Sig. Masini, solitamente l’aliquota dell’ 1% viene applicata sul valore dell’intera massa da dividere. Cordiali saluti.
Gent.ma Dottoressa Dessì,
nel ringraziarla per l’articolo pubblicato, le chiedo cortesemente un chiarimento.
Siamo cinque fratelli che hanno ereditato dai genitori alcuni immobili, un terreno edificabile e alcuni terreni agricoli improduttivi di un paese pugliese. Vorremmo, dopo molti anni di proprietà indivisa, procedere alla divisione consensuale dei beni.
Non ci sono problemi su come dividere i beni, ma la crisi economica in atto ci rende cauti nel procedere perché non sappiamo i costi dell’operazione. Ci può gentilmente fare degli esempi pratici con i costi, per una divisione in parti uguali e una con conguagli?
La ringrazio molto se può darci questo chiarimento.
Buona giornata.
Carlo
Gentile Carlo, trattandosi di una divisione consensuale dei beni, questa dovrà avvenire dinnanzi a un Notaio. Per questo motivo le consigliamo di chiedere dei preventivi a più professionisti, in modo tale da valutare i costi dell’operazione. Il Notaio per la stesura del preventivo le chiederà la visura catastale, in modo tale da poter calcolare a partire dalle rendite la relativa tassa di registro. Quest’ultima, insieme al compenso del Notaio, andrà a costituire il costo della pratica. Cordiali saluti.