Aste immobiliari: qual è la differenza tra vendita con e senza incanto?

Le vendite all’asta immobiliare senza incanto e con incanto hanno regole molto diverse tra loro. Ecco come funzionano e quali sono i documenti che si possono ottenere online per entrambe le tipologie di asta immobiliare.

Asta immobiliare senza incanto

La vendita senza incanto è la modalità di vendita dei beni immobiliari pignorati quindi soggetti ad esecuzione forzata immobiliare. Si compone sostanzialmente di 4 momenti fondamentali:

• l’ordinanza di vendita
• la presentazione delle offerte d’acquisto
• l’esame delle offerte di acquisto
• l’accettazione dell’offerta.

Il primo passo, cioè l’ordinanza di vendita, consiste nell’ordinanza di vendita dell’immobile emessa dal giudice, che ne indica:

• estremi (natura dell’immobile, il comune in cui si trova, i dati di identificazione catastale e per i fabbricati in corso di costruzione i dati di identificazione catastale del terreno su cui insistono)
• valore
• sito internet sul quale è pubblicata la relazione di stima e gli estremi dell’eventuale custode nominato in sostituzione del debitore.
• il prezzo base dell’immobile, indispensabile perché gli offerenti possano presentare le loro proposte di acquisto.

In questa fase, viene anche pubblicato l’avviso di vendita, nel quale viene indicato:

• il termine, non inferiore a 90 e non superiore a 120 giorni, entro cui possono essere proposte le offerte d’acquisto
• l’udienza per la deliberazione sull’offerta e per la gara tra gli offerenti
• le modalità di prestazione della cauzione, pari ad almeno 1/10 del prezzo proposto.

Per presentare l’offerta (alla quale chiunque può procedere, tranne il debitore stesso) bisogna presentare nella cancelleria del tribunale una dichiarazione contenente:

• il prezzo offerto (non inferiore alla stima dell’immobile)
• modalità e tempistiche di pagamento
• altri elementi utili alla valutazione dell’offerta
• il certificato di residenza.

Alla dichiarazione va allegata una percentuale sul prezzo base dell’asta a mezzo assegno circolare non trasferibile: si tratta generalmente del 30% del prezzo base dell’asta.

L’esame delle offerte di acquisto dell’immobile pignorato, cioè il terzo momento del procedimento, prevede l’apertura delle offerte d’acquisto durante un’udienza alla presenza degli offerenti. In questa fase:

• se sono state presentate più offerte d’acquisto, si prevede una gara sull’offerta più alta da tenersi nel giorno successivo a quello di scadenza del termine entro cui potevano proporre le offerte di acquisto. Se la gara non può avere luogo per mancanza di adesioni degli offerenti, il giudice può, alternativamente disporre la vendita a favore del maggiore offerente o ordinare l’incanto
• se invece è stata presentata un’unica offerta, il giudice dell’esecuzione sente le parti e i creditori iscritti non intervenuti. Se l’offerta risulta superiore al valore base dell’immobile aumentato di 1/5 viene accettata. Se risulta invece inferiore al valore base dell’immobile aumentato di 1/5 il giudice non può procedere alla vendita quando ritiene probabile che la vendita con il sistema dell’incanto possa aver luogo a un prezzo superiore della metà rispetto al valore base dell’immobile.

Come avviene l’accettazione dell’offerta? Il giudice dispone con decreto il modo con cui deve essere effettuato il versamento del prezzo e il termine entro il quale il versamento deve essere eseguito. Una volta che il versamento è stato effettuato il giudice pronuncia il decreto di trasferimento dell’immobile.

Come funziona invece la vendita con incanto?

La vendita con incanto inizia con l’emissione dell’ordinanza di vendita nella quale vengono fissate le modalità con le quali procedere:

• se la vendita si deve fare in uno o più lotti
• il prezzo base dell’incanto costituito dal valore attribuito dall’esperto all’immobile pignorato
• il giorno e l’ora dell’incanto
• la cauzione in misura non superiore al 1/10 del prezzo base d’asta e il termine entro il quale tale ammontare deve essere prestato dagli offerenti
• la misura minima dell’aumento da apportarsi alle offerte
• il termine, non superiore a 60 giorni dall’aggiudicazione, entro cui il prezzo deve essere depositato e modalità del deposito.

Per essere ammessi alla presentazione dell’offerta nella vendita con incanto è necessario presentare una cauzione nei termini indicati nell’ordinanza di vendita.

Per presentare l’offerta, è necessario depositarla presso la cancelleria del tribunale indicando i lotti che si intende acquistare, i dati anagrafici, il codice fiscale, il recapito telefonico e altre informazioni utili all’offerta.

Come avviene la vendita con incanto? L’incanto ha luogo davanti al giudice dell’esecuzione, ed è valido anche se vi partecipa un solo acquirente. Sono efficaci le offerte che superano il prezzo base o l’offerta precedente nella misura indicata nelle condizioni di vendita. Ogni offerente cessa di essere vincolato alla sua offerta quando è superata da un’altra, anche se poi quest’ultima è dichiarata nulla. Con la recente riforma è stata prevista la possibilità di vendite per via telematica.

L’aggiudicazione, però, è provvisoria in quanto entro il termine di 10 giorni dall’incanto possono ancora essere presentate offerte d’acquisto. Diventa definitiva solo se nessuno partecipa alla gara successiva, altrimenti si procederà alla vendita senza incanto.

L’aggiudicatario ultimo deve versare il prezzo nel termine e nel modo fissati dall’ordinanza che dispone la vendita e consegnare al cancelliere il documento comprovante l’avvenuto versamento. Il termine per il versamento del prezzo dell’aggiudicazione dell’immobile, così come fissato nel provvedimento che ha disposto la vendita, decorre dall’aggiudicazione definitiva, cioè dal momento in cui risulta che la domanda di aumento non è stata presentata o, pur presentata, non era ammissibile.

Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell’esecuzione può pronunciare il decreto con cui trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato, ripetendo la descrizione contenuta nell’ordinanza che dispone la vendita.

Documenti utili: Certificazione Ipocatastale Conservatoria Online

Partecipando all’asta immobiliare è necessario predisporre tutta la documentazione prevista dal 2° comma dell’art. 567 del Codice di Procedura Civile – Legge 3 agosto 1998 n° 302 e successive modificazioni, per l’istanza di vendita nelle esecuzioni immobiliari, con Certificazione Ipotecaria e Catastale rilasciata dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari e dal Catasto.

Come ottenerla? È possibile richiedere una certificazione ipocatastale conservatoria online su Visure Italia. Il servizio, rivolto prevalentemente agli studi legali e alle società di riscossione crediti, permette di ottenere:

• accertamento patrimoniale in capo al debitore attraverso visure ipotecarie e storiche catastali finalizzato alla ricerca delle proprietà immobiliari da sottoporre a pignoramento ed esecuzione.
• compilazione, presentazione e ritiro nota di trascrizione del pignoramento presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari competente.
• presentazione del Certificato presso la Conservatoria RR.II. competente.

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