Anagrafe Condominiale e locazioni abitative: cos’è cambiato?

Quali sono i documenti che bisogna consegnare per la compilazione dell’anagrafe condominiale, e come si possono ottenere online? Ecco cosa cambia con la Legge di Stabilità per amministratori di condominio e condomini.

Con la Legge di Stabilità 2016 sono state introdotte alcune importanti novità in tema di locazioni immobiliari e anagrafe condominiale. Ma cosa cambia per gli amministratori di condominio e cosa invece per i proprietari di immobili condominiali? Un approfondimento.

Anagrafe condominiale: cos’è e a cosa serve?

L’anagrafe condominiale è il registro nel quale vengono contenuti una serie di dati utili a fotografare la situazione dell’unità immobiliare sotto vari aspetti. È possibile quindi consultare l’anagrafe condominiale per conoscere le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. L’art. 1130 n. 6 c.c. specifica che è compito dell’amministratore condominiale redigerlo e curarne la tenuta.

Anche i condomini hanno obblighi ben precisi che, se non rispettati, portano a delle conseguenze. È infatti stabilito che ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili.

Il registro di anagrafe non è obbligatorio nei condomini in cui non è obbligatoria la nomina dell’amministratore, fintanto che lo stesso non venga comunque nominato. Come dire: la tenuta di questo documento è mansione specificamente riconducibile all’amministratore e non al condominio (che ad esempio deve sempre essere dotato di codice fiscale).

Cosa cambia nella gestione dell’anagrafe condominiale?

L’articolo 1, comma 59, della Legge n.208/15, c.d. Legge di Stabilità 2016, è intervenuto sull’articolo 13 della L. n. 431/1998, che disciplina i “patti contrari alla legge” nell’ambito delle locazioni abitative. La norma precisa che “è fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all’amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale di cui all’articolo 1130, numero 6), del codice civile”.

Cosa significa? In sostanza, a carico esclusivo del locatore vengono previsti gli obblighi di:

• provvedere alla registrazione del contratto di locazione nel termine perentorio di trenta giorni dalla data della sua stipula;
• fornire “documentata comunicazione” al conduttore nonché all’amministratore del condominio, nei sessanta giorni successivi alla registrazione.

Il nostro ordinamento giuridico, ad oggi, non ha previsto nessuna norma specifica che contempli il coinvolgimento diretto nel rapporto di amministrazione condominiale anche gli inquilini. Pertanto anche la Legge di riforma della disciplina condominiale ha continuato a mantenere estranei alla vita condominiale i soggetti che risiedono continuativamente nell’edificio, motivo per il quale prima di questo intervento, non era facile intuire perché nel registro l’amministratore si dovesse anche inserire, trattare e aggiornare i dati anagrafici relativi ai conduttori.

Invece, alla luce dell ‘articolo 1, comma 59, della citata L. n.208/15, la comunicazione dell’avvenuta registrazione dall’amministratore condominiale è funzionale e collegata agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale (articolo 1130, numero 6, cod. civ.), in cui vengono riepilogati i dati dei singoli proprietari, dei titolari di diritti reali e dei diritti personali di godimento (tra cui rientra anche la locazione), i dati catastali di ciascuna unità immobiliare nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.

Documenti utili per la compilazione dell’anagrafe condominiale

In sostanza, per compilare l’anagrafe condominiale, bisogna accertare ed essere in possesso dei seguenti dati:

• nome, cognome, data di nascita di chi è il proprietario dell’immobile, l’usufruttuario, il conduttore
• codice fiscale del proprietario dell’immobile
• residenza o domicilio: la prima è il luogo di dimora abituale, il secondo un luogo dove si fissa il centro d’interessi anche per uno specifico affare
• dati catastali dell’unità immobiliare: riferimenti che consentono di individuare univocamente l’unità immobiliare.
• dati relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio.

Anche se in nessun caso è stabilito che a questi dati debba essere accompagnata una relativa documentazione, può esserci bisogno di ottenere le documentazioni stesse per essere certi di fornire i dati giusti.

La visura catastale certifica i dati fiscali e le superfici catastali, i metri quadri, dell’immobile oggetto di ricerca fornendo inoltre importanti informazioni in materia fiscale attraverso la rendita catastale e la categoria o destinazione d’uso dell’immobile.

Qualora invece ci sia bisogno di dimostrare di essere gli effettivi proprietari dell’immobile in questione, è possibile richiedere una visura catastale per nominativo online: il servizio consente di estrarre quanto risulta all’Ufficio del Catasto circa un determinato terreno o fabbricato, la visura certifica i dati catastali e le superfici catastali, i metri quadri, dell’immobile oggetto di ricerca fornendo inoltre importanti informazioni in materia fiscale attraverso la rendita catastale e la categoria o destinazione d’uso dell’immobile. La visura può essere effettuata per persona o società.

Motivazioni e finalità

Qual è la motivazione per la quale c’è stato un tale cambiamento di rotta? Analizzando le novità, si evidenzia una tendenza alla trasparenza gestionale, non solo nei confronti della collettività condominiale, ma anche nei confronti del fisco e di eventuali ulteriori canali informativi a cui questo può far capo nell’ambito dell’esperimento di una specifica attività accertativa.

Sicuramente, le nuove regole per l’anagrafe condominiale saranno utili per effettuare un censimento dei soggetti che vengono considerati sostanzialmente estranei alla gestione condominiale, al fine di avere una immediata conoscenza di soggetti che potrebbero essere autori di violazioni di norme del regolamento condominiale. Inoltre, saranno più facili gli accertamenti per l’individuazione degli occupanti delle unità immobiliari al fine di far cessare eventuali destinazione abusive e per stabilire chi siano i reali titolari dei di diritti personali e/o reali di godimento. Si tratta, in sostanza, di una norma che agevolerà gli amministratori di condominio, rispetto all’obbligo di tenuta ed aggiornamento del registro di anagrafe condominiale.

Altri obblighi dell’amministratore di condominio

Abbiamo visto che la compilazione dell’anagrafe condominiale è responsabilità dell’amministratore condominiale. Ma quali sono gli altri obblighi dell’amministratore di condominio? Disciplinati dagli articoli 1129 e 1130 del codice civile, gli obblighi, i doveri e i poteri dell’amministratore di condominio hanno subito un ampliamento in seguito alla riforma entrata in vigore dal 2013. In particolare, l’amministratore di condominio deve:

• eseguire le deliberazioni dell’assemblea,
• convocare annualmente l’assemblea di condominio per l’approvazione del rendiconto condominiale;
• vigilare sull’osservanza del regolamento di condominio;
• disciplinare l’uso delle cose comuni al fine di assicurare il miglior godimento a tutti i condomini;
• riscuotere i contributi;
• pagare le spese che attengono alla manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e all’esercizio dei servizi comuni;
• compiere gli atti necessari per la conservazione delle parti comuni dell’edificio;
• eseguire gli adempimenti fiscali;
• curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, nel quale sono contenute le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare;
• curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità;
• conservare tutta la documentazione che attiene alla sua gestione condominiale;
• fornire al condomino che ne faccia richiesta l’attestazione riguardante lo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
• redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Inoltre, l’amministratore di condominio ha i seguenti obblighi:

• all’atto della nomina (e ad ogni rinnovo dell’incarico) deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali e il luogo dove sono tenuti i registri dell’anagrafe condominiale, dei verbali, delle revoche e della contabilità, specificando giorni e ore in cui i condomini possono visionarli gratuitamente;
• se i condomini ne facciano esplicita richiesta all’atto della nomina, deve stipulare una polizza che lo copra in caso di errore professionale;
• deve adeguare i massimali di polizza quando nel periodo del suo incarico vengono deliberati lavori straordinari;
• dove si accede al condominio deve affiggere un documento nel quale deve indicare le sue generalità e i suoi recapiti;
• deve aprire uno specifico conto corrente dedicato al condominio e qui deve far transitare tutte le somme ricevute dai condomini o da terzi e quelle erogate per conto del condominio;
• quando il suo incarico cessa, deve consegnare tutta la documentazione in suo possesso riguardante il condominio e i singoli condomini e ha l’obbligo di procedere con tutte le attività indispensabili per evitare danni al condominio;
• il dovere di agire per il recupero forzoso delle somme dovute al condominio entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio, a meno che non sia l’assemblea dei condomini a dispensarlo.

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