Agevolazioni prima casa: gli accertamenti su immobili e residenza

Cambio di residenza e immobili di lusso: i proprietari di immobili che hanno usufruito delle agevolazioni prima casa potrebbero ricevere un accertamento del fisco. Ecco perché, in cosa consiste e quali sono i documenti utili che è possibile ottenere online.

Per usufruire dell’agevolazione fiscale prima casa, si decide di fissare la residenza in comuni diversi oppure si finge sulla categoria catastale del proprio immobile. Una circolare del Ministero dell’Economia ha vietato il cambio di residenza esclusivo di chi conserva l’effettiva dimora nella casa di proprietà, mentre la giurisprudenza ha recentemente ribadito un concetto legato alle agevolazioni fiscali prima casa che non sono dipendenti dall’età e dall’epoca in cui l’immobile è stato costruito. Un approfondimento con link ai documenti utili da ottenere online.

False residenze e agevolazioni prima casa

Si sono moltiplicati, negli ultimi mesi, i controlli del fisco sui nuclei familiari nei quali i coniugi hanno fissato la residenza in immobili diversi al solo scopo di ottenere i vantaggi sull’IMU, sull’IVA ed ora, evidentemente, anche sulla TASI. Si tratta di residenze fittizie, che spesso vengono spostate in luoghi di villeggiatura per usufruire anche delle agevolazioni sulla dimora delle vacanze.

La regola del codice civile vuole che i coniugi convivano sotto lo stesso tetto, anche al fine di prestarsi reciproca assistenza morale e materiale. Dunque, l’ipotesi della scissione delle residenze resta un’eccezione all’unità della vita familiare dei coniugi e della prole che va sorretta da concrete e valide motivazioni. Per individuare le tentate frodi tributarie, l’Agenzia delle Entrate valuterà caso per caso se le ragioni del nucleo familiare di fissare residenze diverse abbiano scopo elusivo o meno. In che modo? Valutando aspetti quali:

• l’esistenza di consumi di gas, acqua, energia elettrica
• la raccolta rifiuti con porta a porta
• eventuali motivi di salute
• la verifica del luogo di lavoro.

In particolare, gli uffici dovranno concentrare la loro attività sui controlli del luogo di lavoro del contribuente, che spesse volte è distante anche centinaia di chilometri. In sostanza, la non convivenza dei due coniugi sarà ritenuta un evento anomalo e spetterà ad essi fornire la prova delle ragioni di una simile scelta.

Lo Stato, certo, non potrà impedire ai coniugi di fissare la propria residenza in luoghi diversi, ma quando ciò risulti essere artificioso e falso, potrà revocare i benefici fiscali e richiedere la restituzione delle imposte non pagate per tutti questi anni.

In aggiunta all’elusione dell’Imu si affianca anche quella relativa ai fini Iva: infatti qualora il contribuente abbia acquistato una seconda casa in tale località, non abitandovi, paga l’Iva al 4% anziché al 10% rientrando quindi tale casistica tra le segnalazioni qualificate per l’Agenzia delle entrate, a cui l’ente è obbligato a comunicare.

Cambio residenza e abitazione principale

Recentemente, anche la Cassazione si attesta su posizioni di rigore; in particolare, secondo la giurisprudenza, il concetto di abitazione principale richiama quello di residenza familiare, con riferimento cioè all’immobile che costituisce la dimora abituale non solo del proprietario, ma anche dei suoi familiari, quindi in favore della famiglia e non dei singoli componenti.

L’attuale legge prevede infatti l’esenzione dal pagamento dell’Imu, e ora anche della Tasi, per l’abitazione principale, che non è altro che l’immobile in cui il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

È necessario quindi che nell’immobile viva non solo il contribuente ma anche i componenti della sua famiglia. Questo per evitare che i coniugi possano fissare, strumentalmente, la propria residenza in due immobili diversi posti nello stesso Comune, al fine di duplicare i benefici fiscali e godere dell’esenzione dal pagamento delle imposte su due diverse case ove, invece, vivano stabilmente solo in una.

La legge, però, nulla dice se la residenza dei componenti della famiglia viene fissata in immobili posti in Comuni diversi. In questo caso, è possibile ottenere i bonus fiscali a condizione che tale modifica della residenza non abbia scopi elusivi.

In sostanza, se le residenze diverse dei componenti del nucleo familiare sono nello stesso Comune, i benefici fiscali possono riguardare solo un immobile, quello di abituale residenza del nucleo familiare. Se invece le residenze diverse invece sono poste in Comuni diversi, è possibile invece usufruire dei benefici per entrambe le abitazioni, salvo si scopra che la modifica della residenza sia fittizia e rivolta solo a ottenere indebiti vantaggi fiscali.

Il certificato di residenza verrà consegnato in formato PDF via e-mail, ma è possibile ricevere la copia originale via posta tradizionale selezionando nel carrello la spedizione via “posta raccomandata” o tramite “corriere espresso”. Ricordiamo che la residenza è definita dall’art. 43.2 C.C. come il luogo in cui una persona ha stabilito la propria dimora abituale. Si tratta di una situazione di fatto e a questa situazione di fatto devono sempre corrispondere le registrazioni anagrafiche, le cui dichiarazioni vanno rese all’Ufficio di Anagrafe del Comune di residenza. Le dichiarazioni prescritte dalla legge e dai regolamenti anagrafici hanno carattere d’obbligo che sorge in relazione al solo fatto di avere la dimora abituale in un determinato Comune e indirizzo.

Il Certificato di Stato di Famiglia, invece, rispecchia la composizione della famiglia ai soli fini anagrafici: ovvero per registrare le persone residenti in un determinato Comune […] in armonia con la funzione caratteristica dell’anagrafe che è quella di rispecchiare lo stato di fatto (legge 24 Dicembre 1954, n. 1228 D.P.R. 30 Maggio 1989, n. 223). La “famiglia anagrafica” è quell’insieme di persone legate da vincoli di matrimonio, parentela, affinità, adozione, tutela o da vincoli affettivi che coabitano all’interno di una stessa unità immobiliare.

Agevolazioni prima casa e immobili di lusso

Oltre agli accertamenti sulla residenza dei contribuenti, il fisco procede anche agli accertamenti sulla categorizzazione degli immobili. In particolare, per il tramite dell’Agenzia delle Entrate, il Fisco ha erogato delle sanzioni e degli interessi relativamente alla maggiore imposta di registro da versare nei confronti di un contribuente che aveva usufruito delle agevolazioni fiscali prima casa nell’anno di imposta 2001 ed avente ad oggetto le caratteristiche tecnico strutturali che rendevano l’immobile un appartamento di lusso.

Nella fattispecie l’immobile era stato costruito prima del DM del 2 agosto 1969, articolo 10, che identifica proprio quegli immobili che a partire da quella data saranno costruiti o sono in costruzione. La disputa quindi si basa proprio sull’interpretazione della data da cui far partire il disposto normativo o se far prevalere le caratteristiche che ha l’immobile indipendentemente dalla data di costruzione dell’immobile. L’Agenzia delle Entrate sosteneva che l’abitazione doveva essere considerata di lusso o non di lusso in base alle norme vigenti al momento della costruzione e non al momento coi dicente con la data di acquisto. La Corte di cassazione, con la sentenza 17600/2010, ha accolto il ricorso sulla base delle seguenti considerazioni.

In sostanza, per il futuro sarà necessario fare riferimento ai fini delle agevolazioni fiscali sulla prima casa alla normativa degli immobili e delle abitazioni non di lusso vigenti al momento dell’acquisto e non a quello della data di costruzione dell’immobile.

Visura Catastale Storica per Immobile

In casi come questo, per dimostrare la storia dell’immobile e le sue caratteristiche di costruzione per compararle con la legge in vigore all’epoca, è possibile richiedere una visura catastale storica per immobile online su Visure Italia. Il documento ottenuto consente di visionare quanto risulta all’Ufficio del Catasto circa la storia di un determinato terreno o fabbricato del quale si conoscano gli identificativi catastali (foglio, mappale o particella, subalterno). La visura catastale storica per immobile certifica i dati fiscali e le superfici catastali ovvero i metri quadri dell’immobile oggetto di ricerca relativamente a tutte le situazioni cronologicamente afferenti il periodo ventennale antecedente lo stato attuale depositato in Catasto.

Ricordiamo che le visure catastali hanno una finalità specificatamente fiscale e reddituale, non giuridica. Da questo si evince che il Catasto italiano non ha carattere probatorio e che pertanto le visure catastali non possono provare l’esistenza di un diritto reale e la titolarità giuridica dell’intestatario relativamente al bene immobile indicato nella visura catastale.

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