Acquisto immobile viziato: come tutelarsi?

Avete acquistato recentemente un immobile e soltanto adesso vi accorgete della presenza di alcuni vizi. Come comportarsi in questi casi e, soprattutto, come tutelarsi in caso di acquisto di un immobile viziato? Vediamolo in questo articolo.

INDICE:

Quali controlli da effettuare per evitare l’acquisto di un immobile viziato

Sul nostro blog abbiamo già parlato di quali controlli effettuare prima di acquistare casa. Questi riguardano il proprietario, l’immobile, la corrispondenza tra il prezzo d’acquisto richiesto e il valore di mercato dell’immobile.

Cosa fare in caso di acquisto di un immobile viziato?

Nonostante i controlli effettuati sull’immobile nella fase preliminare all’acquisto, può succedere che alcuni vizi strutturali e funzionali preesistenti emergano solo successivamente alla stipula del contratto di compravendita. Come deve comportarsi il compratore che non era a conoscenza di tali vizi? Ha qualche garanzia a suo favore?

In questi casi la disciplina di riferimento è contenuta nell’art. 1490 e successivi del Codice civile, che riguardano la garanzia per vizi della cosa venduta. Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta, nel nostro caso l’immobile, sia “immune da vizi che la rendano inidonea all’uso a cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore“. Tale garanzia rientra, infatti, nelle obbligazioni principali del venditore, come riportato al n. 3 dell’art. 1476 c.c..

Dall’art. 1490 c.c. si evincono infatti le condizioni che, se rispettate, permettono di far valere questa garanzia. L’immobile venduto non deve avere vizi che:

1. lo rendono inidoneo all’uso a cui è destinato;
2. comportano una notevole diminuzione del valore dell’immobile.

Se si verifica una di queste situazioni, il compratore può chiedere la risoluzione del contratto di compravendita oppure la riduzione del prezzo, o il risarcimento del danno (art. 1494 c.c.). Quando la risoluzione viene esclusa a causa del vizio, il compratore può ricorrere solo alla riduzione del prezzo (art. 1492 c.c.).

Quali sono i vizi e difetti dell’immobile

Per poter accedere a questi mezzi di tutela, il compratore deve individuare quali difetti o vizi dell’immobile legittimino la richiesta di risoluzione del contratto oppure la riduzione del prezzo.

Per fare questa distinzione è necessario far riferimento a quanto disposto dall’art. 1669 c.c. in tema di appalto, il quale trova applicazione anche in caso di compravendite di immobili. In base al seguente principio di diritto: “l’art. 1669 c.c., è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che (rovinino o) presentino (evidente pericolo di rovina o) gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest’ultimo” (Corte di Cassazione a Sezioni Unite, sentenza n. 7756/2017).

Tra i vizi che legittimano la risoluzione dell’intero contratto e, quindi, la restituzione del prezzo vi sono quelli derivanti dalla realizzazione dell’opera con l’uso di materiali non idonei e/o non ad opera d’arte. Su questi si è più volte espressa la Corte di Cassazione individuando come vizi gravi quelli aventi ad oggetto gli impianti idrici, gli impianti di riscaldamento e quelli fognari.

Come fare la denuncia per vizi dell’immobile

Per aver diritto alla risoluzione del contratto, il compratore non doveva essere a conoscenza dei vizi al momento del contratto e, inoltre, gli stessi non dovevano essere facilmente riconoscibili, neanche con l’uso dell’ordinaria diligenza (art. 1491 c.c.)

L’art. 1495 c.c. prevede la regola generale secondo la quale la denuncia dei vizi al venditore deve avvenire entro otto giorni dalla scoperta, salvo il diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge. Non è però necessaria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza dei vizi o li ha occultati. L’azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna.

La legge non prescrive una forma specifica per effettuare tale segnalazione al venditore ma è preferibile la forma scritta, ancor meglio se attraverso raccomandata A/R o mezzo PEC.

Per l’estensione dell’art. 1669 anche alle compravendite immobiliari, il termine per agire nei confronti del venditore risulta molto più ampio rispetto a quello precedentemente esposto. In questo caso, infatti, il compratore può denunciare i vizi che si siano presentati nell’arco di dieci anni dal compimento dell’opera e ciò deve avvenire entro un anno dalla scoperta del difetto.

Leggi anche >> Prescrizione vizi occulti nei negozi di compravendita immobiliare

Fonte: Brocardi.it, Codice Civile, Corte di Cassazione.