Cosa controllare prima di comprare casa: la check list

Hai deciso, finalmente, di acquistare casa. È una scelta importante, probabilmente dal punto di vista finanziario la decisione più importante della tua vita. Ma a quali elementi bisogna prestare attenzione prima dell’acquisto? Te lo spieghiamo nella nostra breve guida che elenca i 10 controlli da eseguire prima di comprare casa.

INDICE:

I 10 controlli fondamentali prima di acquistare casa

Scegliere la casa ideale è il sogno di tutti. Un sogno che si può avverare ma che potrebbe anche destare delle sorprese. Per questo ci sono alcune verifiche da fare prima di comprare casa. La scelta dell’immobile deve essere ponderata, nel rispetto delle normative e dei requisiti tecnici ed amministrativi. I problemi, infatti, si possono presentare in tutte le fasi, dalla firma della proposta di acquisto al preliminare di vendita fino alla stipula del rogito.

Questo servizio consente di disporre di tutti i documenti per vedere se una casa è in regola e per valutare al meglio l’operazione di acquisto, vendita o locazione onde evitare rischi. Le informazioni che vengono evidenziate nel fascicolo, infatti, sono: dati del proprietario, natura giuridica del diritto e quota; dati catastali dell’immobile; superficie; rendita catastale; ipoteche, pregiudizievoli, decreti ingiuntivi o pignoramenti e valore attuale di mercato.

Adesso approfondiamo una ad una le principali informazioni evidenziate dal servizio Casa check up, per fare una panoramica sui 10 controlli da fare prima di procedere con l’acquisto di una casa.

1. Esamina le condizioni della casa

La prima cosa da fare è controllare con attenzione le condizioni dell’appartamento o, se si tratta di un immobile indipendente, dell’intero edificio. Ciò significa che dovrai osservare le strutture (soffitti, pavimenti, muri, scale, infissi), per capire se lo stabile necessita di costosi interventi di ristrutturazione. Un altro controllo da non tralasciare è analizzare le caratteristiche della casa, in modo tale da valutare se corrisponde alle tue esigenze abitative. Devi tenere in considerazione, quindi, la quantità di ambienti e le dimensioni, il numero di bagni, le finestre e i balconi, l’illuminazione e l’areazione, la presenza di ascensore e garage.

2. Valuta la posizione

Altrettanto importante prima di comprare casa è conoscere la zona nella quale si trova l’appartamento. Cerca di capire se vi sono dei particolari pericoli, soprattutto di notte, e chi saranno i tuoi vicini di casa. Verifica, inoltre, la presenza di attività rumorose, la facilità di trovare parcheggio (se la casa non lo comprende) e la disponibilità di fermate dei mezzi pubblici nei pressi.

3. Accertamento del proprietario

Il primo è più importante controllo da attuare è quello sul proprietario. È indispensabile accertare che il proprietario sia veramente tale dal punto di vista giuridico. Nel corso della trattativa hai conosciuto il venditore ma come puoi essere certo che sia davvero il proprietario e che sia l’unico? L’immobile potrebbe essere intestato in comunione dei beni anche al coniuge. Oppure potrebbe essere frutto di una eredità e quindi di proprietà di diverse persone (fratelli, nipoti, ecc.).

Per sapere chi è il proprietario di un immobile la soluzione è rappresentata da una visura ipotecaria nei Pubblici Registri Immobiliari. L’ispezione viene eseguita con i dati del venditore, persona fisica o giuridica, e l’esito è un documento ufficiale estratto online dalla banca dati della Agenzia delle Entrate:

Nella visura ipotecaria sono indicati gli estremi dell’atto di provenienza in forza del quale il venditore ha titolo a vendere l’immobile. È precisata anche la natura (piena proprietà, nuda proprietà, usufrutto), il regime (comunione o separazione) e la quota (esclusiva o condivisa). Disporrai quindi di tutti gli elementi per accertare se il venditore sia effettivamente il proprietario.

Se vuoi approfondire che cosa è l’atto di provenienza, clicca qui per leggere il nostro articolo.

4. I controlli sulla casa

Hai visto la casa. Ti piace. È lei la casa dei tuoi sogni. Certo, è al piano terra ma il venditore ti dice che loro ci hanno abitato per anni e sono stati benissimo.

E se non fosse una abitazione? Se la destinazione d’uso fosse un’altra? I controlli sulla casa sono indispensabili anche in una fase iniziale, per evitare di perdere tempo e rischiare che poi la banca non deliberi l’erogazione del mutuo.

Gli immobili sono censiti al Catasto Fabbricati e vengono individuati attraverso i dati catastali. Il foglio catastale individua un’area urbana all’interno della quale sono comprese le particelle o mappali che corrispondono ai singoli fabbricati. A sua volta, ogni fabbricato, può essere suddiviso in subalterni che identificano le singole unità immobiliari. Gli immobili sono censiti in Catasto con una precisa destinazione o categoria catastale. È un dato importante per capire se l’immobile ha effettivamente una destinazione come abitazione o meno.

La visura catastale immobile è il documento che ti serve per capire se hai fatto la scelta giusta o meno. Oltre ai dati catastali dell’immobile, ti fornirà un’indicazione anche della superficie catastale. Potrai quindi verificarne la corrispondenza rispetto alla casa che stai valutando di acquistare.

Le categorie catastali sono identificate con delle sigle alfa numeriche. Scarica qui la tabella con la legenda per capire il loro significato.

5. Ispezione di gravami, ipoteche e pregiudizievoli

Ipoteca, pignoramento, sequestro conservativo sono termini che terrorizzano tutti gli acquirenti. Ed effettivamente sono dei problemi che è fondamentale conoscere in anticipo in modo da poterli affrontare. Attenzione, perché sono comunque dei problemi risolvibili con l’aiuto anche del notaio. Ma è un rischio che sicuramente non vuoi correre. Per questo è fondamentale eseguire le opportune ispezioni.

I gravami (ipoteche e pregiudizievoli) sono iscritti nei Pubblici Registri Immobiliari. Con la visura ipotecaria pregiudizievoli potrai effettuare una ispezione online e disporrai di un documento ufficiale estratto dalla Agenzia delle Entrate. Nell’elenco delle formalità (gli atti pubblici), verranno evidenziate tutte le iscrizioni ipotecarie, se presenti, che gravano sull’immobile. Distinte in ipoteca volontaria, ipoteca legale e ipoteca giudiziale, se cancellate, sono evidenziate dalla annotazione a margine di cancellazione, parziale o totale.

Per comprendere tutte le tipologie di pregiudizievoli abbiamo predisposto per te una dispensa. Puoi scaricarla gratuitamente cliccando qui.

6. Accerta che il proprietario abbia pagato le spese condominiali

Devi essere sicuro che il venditore abbia pagato tutte le spese condominiali. Se ci fosse qualcosa in sospeso, infatti, sia tu sia il venditore risponderete dei debiti per le spese relative all’anno in corso e a quello precedente. È sempre meglio, pertanto, chiedere all’amministratore di condominio una certificazione sullo stato dei pagamenti.

7. Come verificare il valore di mercato

Il venditore ti ha comunicato la sua richiesta economica. È in linea con il budget che ti eri prefissato ma sarà il prezzo giusto? Come puoi verificare se è in linea con i valori di mercato? L’agente immobiliare ti potrà confortare ed aiutare nella decisione. Ma l’ultima parola spetta comunque a te.

La banca dati O.M.I. (Osservatorio del Mercato Immobiliare) registra i valori di compravendita e di locazione. E’ un buon punto di riferimento per comprendere il valore normale o di mercato degli immobili. Sulla base di questi dati e dei coefficienti, nella stima immobiliare viene elaborato il valore normale. Potrai così confrontare questo valore con quanto richiesto dal proprietario ed avvalertene in fase di trattativa sul prezzo di vendita.

Vuoi sapere come si calcola il valore normale? Clicca qui.

8. Regolarità urbanistica

La disposizione dei vani è in linea con le tue esigenze. Probabilmente deciderai ti fare alcuni lavori di ristrutturazione in seguito. Ora si tratta di capire se, dal punto di vista tecnico – amministrativo, è tutto in regola. L’analisi urbanistica e catastale deve essere effettuata da un tecnico abilitato che sia in grado di certificare la regolarità dell’immobile. Ma ci sono alcuni controlli sulla casa che puoi fare inizialmente anche da solo.

Attraverso la planimetria catastale online avrai la possibilità di verificare se quanto risulta depositato in Catasto corrisponda allo stato dei luoghi. E’ un controllo semplice ma che ti consentirà di evitare sorprese in futuro. Inoltre, attraverso una visura catastale storica potrai verificare se risultano depositate in Catasto le pratiche, eventuali, di ampliamento o frazionamento di cui ti ha parlato il venditore. In difetto, fai attenzione! Potrebbe essere stata eseguita qualche opera interna non in modo regolare.

La materia della conformità urbanistica e catastale è un po’ ostica. Questi articoli possono aiutarti a chiarire alcuni punti.

9. Imposte ed agevolazioni fiscali prima di acquistare casa

Hai deciso finalmente di concretizzare il tuo sogno. Ma non dimenticarti delle imposte! Ricordati che dovrai pagare il 9% del valore per l’imposta di registro nel caso in cui il venditore sia un privato o un’impresa con vendita esente da Iva. Le imposte ipotecaria e catastale in questo caso sono in misura fissa di 50 euro. Qualora la vendita sia soggetta ad IVA, la percentuale è del 10%, oltre alle imposte di registro, ipotecaria e catastale (200 euro ognuna).

Le agevolazioni fiscali riguardano l’acquisto della prima casa. Nel caso di acquisto da privato o da impresa esente IVA, l’imposta di registro è il 2%. Le imposte ipotecaria e catastale sono sempre in misura fissa pari a 50 euro. Se il venditore è un’impresa, l’IVA è il 4%. le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono fisse a euro 200 ognuna.

10. Informati sulla classe energetica

Secondo le nuove regole sull’APE (Attestato di Prestazione Energetica), il venditore è obbligato a fornire la documentazione che certifichi la classe energetica dell’immobile. Inoltre, per gli impianti realizzati a seguito del 2008, dovrà essere fornita una certificazione di conformità, mentre per quelli precedenti è sufficiente il certificato di rispondenza.