Compenso dell’amministratore condominio: 2 modi per determinarlo

Come si determina il compenso dell’amministratore di condominio? Stabilire una retribuzione equa in relazione all’impegno effettivo e alla responsabilità assunta non è semplice. Eppure, i casi di abusi sono stati così eclatanti che la legge è intervenuta in modo netto. Ecco qualche suggerimento.

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Normativa sull’amministratore di condominio

La necessità della norma si è palesata una volta appurato che molti amministratori condominiali finivano per aggiungere voci di spesa fasulle al bilancio per aumentare i proprio compensi.

In seguito, la Riforma del condominio (L. 220/2012) ha stabilito che l’amministratore è obbligato a definire in modo dettagliato quale sia l’importo a lui dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. Tale specificazione deve essere all’atto di accettazione della nomina o del suo rinnovo.

Precisamente, l’art. 9 della L. 220/2012 ha modificato l’art. 1129 c.c. prevedendo che: “[…] L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta […]“.

Essendo però difficile stabilire in anticipo quali saranno le attività svolte dall’amministratore nel corso del suo mandato, ogni voce di compenso aggiuntiva deve essere concordata e approvata dall’assemblea.

Pertanto, qualsiasi ulteriore voce di spesa o compenso che esuli da quelle elencate nella legge va bene, purché concordata ed approvata.

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Come si calcola il compenso dell’amministratore?

Il rapporto tra condominio e amministratore è un rapporto di mandato e, quindi, per estensione della disciplina, la determinazione del compenso dell’amministratore viene regolata dall’art. 1709 c.c.. Questo significa che: “[…] La misura del compenso, se non è stabilita dalle parti, è determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza è determinata dal giudice“.

Allora, quale metodo usare per stabilire il giusto compenso per l’amministratore condominiale? Una volta che l’aspirante amministratore ha presentato all’assemblea condominiale il proprio preventivo, esistono 2 principali modalità di determinazione dell’importo più giusto:

1. adottare un sistema analitico: descrizione nel dettaglio delle attività che l’amministratore dovrà svolgere indicando le rispettive tariffe;

2. adottare il sistema forfetizzato: in questo caso il compenso è stabilito con un’unica cifra che comprende tutte le attività da svolgere senza dettaglio dei prezzi.

In questo modo, durante l’assemblea sarà già indicato un compenso che comprenderà tutte le attività valutate nel dettaglio o in modo forfettario, secondo una modalità che non ammette abusi da parte del futuro amministratore condominiale.

Preventivo dell’amministratore: specificazione analitica dei compensi

Ma quali dati deve contenere il preventivo dell’aspirante amministratore condominiale? Le informazioni da fornire come base essenziale sono:

• oggetto del mandato
• identificazione specifica degli edifici per i quali svolgere l’incarico
• indicazione delle prestazioni ordinarie che si svolgeranno
• indicazione delle prestazioni straordinarie che sono previste con i relativi compensi
• rimborsi spese
• compensi previsti eventualmente a percentuale.

In mancanza di tali indicazioni minime, la nomina dell’amministratore è da considerarsi nulla. In questo caso, si potrà procedere alla convocazione di un’altra assemblea per procedere ad una nomina conforme alla legge.