10 consigli per essere in regola col Catasto

Per poter vendere o affittare un immobile, è fondamentale regolarizzare la sua situazione catastale. Non sempre, infatti, esiste un’allineamento completo tra lo stato fatto dell’immobile, le planimetrie e i dati catastali. Vediamo allora 10 utili consigli da seguire per essere in regola con il Catasto:

Verifica i dati catastali

I dati contenuti nei documenti e nelle visure catastali forniscono ubicazione di un immobile, i dati della ditta catastale o i dati anagrafici degli intestatari, la quota e la natura del diritto reale assegnata dagli uffici del Catasto e i dati catastali identificativi dell’immobile. Sono contenuti i dati catastali essenziali dell’immobile, come:

• partita, foglio, particella o mappale, subalterno
• categoria catastale
• superficie e numero di vani
• rendita catastale
• reddito dominicale o agrario

Mantieni i dati catastali aggiornati

Per essere in regola con il Catasto è bene mantenere i dati catastali aggiornati. È il caso, ad esempio, di chi ha effettuato delle variazioni dovute a interventi edilizi di ristrutturazione e/o di manutenzione straordinaria. Per effetto di tali interventi si ha una modifica dell’immobile che deve essere regolarizzata nella planimetria catastale e che può determinare delle modifiche alla rendita catastale. È, quindi, necessario l’aggiornamento dei dati. Quest’ultimo non è invece richiesto nel caso di modifiche interne che non alterino la destinazione d’uso e i valori catastali.

Controlla la rendita catastale

La rendita catastale è il valore attribuito ai fini fiscali a ogni singolo bene immobile registrato presso il Catasto. È il punto di partenza per il calcolo di IMU, TASI, imposta di successione e imposte per il trasferimento di diritti reali (compravendita, donazione. ..). I parametri che incidono sulla rendita catastale sono la superficie e la categoria catastale. Se il proprietario dell’immobile verifica che questi dati sono errati, può presentare una istanza al Catasto. In questo modo potrà evitare il pagamento di imposte più salate.

Aggiorna la planimetria catastale

Prima di un atto di compravendita immobiliare è necessario verificare la corrispondenza tra la planimetria catastale e lo stato di fatto, pena la nullità dell’atto. Capita spesso che gli immobili siano oggetto di interventi di modifica interna, senza che venga richiesta la relativa autorizzazione o senza provvedere all’aggiornamento della planimetria catastale. Nel caso di interventi regolari ai quali non corrisponde però una modifica della planimetria catastale, un tecnico abilitato dovrà provvedere alla redazione della variazione catastale. Questa verrà consegnata, insieme alla procedura DOCFA, all’ufficio provinciale dell’Agenzia delle Entrate.

Ci sono inoltre casi di immobili di non recente costruzione per i quali non è stata predisposta la planimetria o non è stata comunque depositata in Catasto. Si verifica spesso anche un mancato allineamento dei dati tra Catasto e Conservatoria. In questi casi occorre comunque provvedere alla regolarizzazione, previa verifica dello stato di fatto attraverso una visura catastale storica per immobile.

Controlla la conformità catastale

Vige quindi l’obbligo di verificare che i dati catastali siano conformi allo stato di fatto. La non conformità catastale è sanabile attraverso l’aggiornamento della planimetria, mentre per quella urbanistica occorre fare riferimento alle normative comunali. In questo modo sarà possibile accertare se si possa modificare la situazione a livello progettuale rispetto a quanto è stato costruito.

Verifica la superficie

Tra le informazioni comprese nelle visure catastali vi è la superficie catastale, espressa in metri quadri. Questo dato viene rilevato dal Catasto attraverso la planimetria catastale, se disponibile e se depositata in Catasto. È necessario verificare la correttezza del suo valore, affinché avvenga un corretto calcolo della TARI. La superficie delle unità immobiliari assoggettabile alla TARI è costituita da quella calpestabile dei locali e delle aree che sono suscettibili di produrre rifiuti urbani e assimilati.

Aggiorna intestatario della ditta catastale

A seguito di un atto pubblico (compravendita immobiliare, decreto di trasferimento, dichiarazione di successione, ecc…) è necessario procedere con l’aggiornamento della ditta catastale intestataria dell’immobile. Si tratta di un onere che spetta al notaio o al pubblico ufficiale rogante il quale, spesso, non provvede. Ne deriva che l’immobile risulta ancora intestato catastalmente al precedente proprietario. Con la voltura catastale viene certificata l’avvenuta modifica dei dati anagrafici dell’intestatario di un bene immobile registrato presso gli Uffici del Catasto. Il documento ottenuto consente di regolarizzare l’intestazione della ditta catastale in caso di trasferimento di diritti reali da un soggetto ad un altro in forza di un atto pubblico.

Correggi gli errori

Gli errori catastali sono abbastanza frequenti e possono portare a situazioni spiacevoli. Per correggere tali situazioni, è possibile ottenere una rettifica errori catastali online. I dati che più frequentemente contengono degli errori in genere sono: nome e cognome dell’ intestatario, data di nascita, indirizzo dell’ immobile, n° civico ecc.

Ma non solo, la planimetria può infatti risultare allegata all’atto notarile ma non essere depositata in Catasto. Anche in questo caso si determinano errori catastali. Il DPR n. 78/2010, all’art.19 comma 4, ha disposto che la planimetria catastale deve obbligatoriamente essere depositata in Catasto ed allegato all’atto notarile in caso di vendita dell’immobile

Il servizio di rettifica errori catastali consente di inoltrare un’istanza direttamente on line, attraverso la compilazione del form di seguito, accorciando notevolmente i tempi.

Controlla chi sono i tuoi vicini

Quando il bene oggetto di una compravendita è un terreno, vige la prelazione agraria. In base alla L. 590/65, all’art. 8 e come modificato dalla L. 817/71, all’art. 8: “in caso di alienazione del fondo spetta il diritto di prelazione rispettivamente al conduttore da almeno due anni e al coltivatore diretto confinante“. Prima di una vendita, quindi, è bene avvisare i vicini se questi sono coltivatori diretti. Sarà possibile conoscere il nome dei proprietari dei fondi contigui individuando con un estratto di mappa i numeri di particella confinanti, successivamente si dovrà richiedere l’ispezione di ogni singola particella.

Quando disposto vale solo per i fondi agricoli, mentre per gli immobili non esiste nessuna prelazione per i confinanti.

La visura catastale non risolve sempre ogni situazione

La visura catastale contiene dati catastali relativi all’immobile ma non ha valore probatorio e, quindi, non fornisce prova giuridica di proprietà. Vediamo quanto appena detto con un esempio: se in una visura catastale l’immobile X risulta intestato catastalmente a Tizio, non è detto che quest’ultimo sia il titolare di un diritto reale sull’immobile.

Il Catasto, infatti, non è sempre attendibile. Per accertare la titolarità del diritto di proprietà è sempre indispensabile eseguire una visura ipotecaria presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari in modo da accertare la titolarità giuridica in capo ad un soggetto, persona fisica o giuridica.